Dubai Immobilienmarkt Sept 2026: Preise, Mieten und Q3 im Überblick

Kurz zusammengefasst

• Weniger Aktivität: Jan–Sept wurden laut gespeicherter Auswertung 123.527 Verkäufe registriert, 21,9 % weniger als im Vorjahreszeitraum.
• Verkaufswert ist nicht Objektpreis: Das Volumen sank um 24,0 %, der Median-Flächenpreis lag kumuliert hingegen 4,9 % über Vorjahr.
• Mieten sind nicht einheitlich: Die durchschnittliche Jahresmiete neuer Verträge stieg marktweit um 11,8 %. In neun der zehn betrachteten Apartmentlagen ging sie dagegen zurück.
• Einzelfall entscheidet: Finanzierung, Vermietungsart, Lage und Gesamtkosten gehören in jede Kaufprüfung. Die Marktzahlen ersetzen keine Objektkalkulation.

[1] Eigene Berichtsauswertung auf Basis gespeicherter DXB-Interact-Abfragen vom 09.10.2026. Spätere Datenrevisionen nicht übernommen.

Inhaltsverzeichnis

1. Fundamentaldaten und wirtschaftliches Umfeld
2. Verkäufe: Jan–Sept, Q3 und Sept
3. Immobilienpreise richtig lesen
4. Ready und Off-Plan im Vergleich
5. Langzeitvermietung: Verträge und Mieten
6. Kurzzeitvermietung und längere Aufenthalte
7. Zehn ausgewählte Apartmentlagen
8. Finanzierung, Zinsen und Euro-Wechselkurs
9. Ausblick: Chancen, Risiken und Szenarien
10. Persönliche Einschätzung
11. Häufige Fragen

Fundamentaldaten und wirtschaftliches Umfeld

Der Immobilienmarkt lässt sich nicht allein anhand der Verkaufspreise beurteilen. Bevölkerung, wirtschaftliche Entwicklung und touristische Nachfrage wirken auf unterschiedliche Nutzungsarten.

Der Bericht nennt für Dubai zum 28.09.2026 eine Bevölkerung von 4.807.185 Menschen, rund 226.885 mehr als Ende 2025. Das bedeutet potenzielle zusätzliche Wohnraumnachfrage, aber keine automatische Nachfrage nach jeder Lage oder Preisklasse. [2]

Das reale Bruttoinlandsprodukt der gesamten VAE stieg im ersten Halbjahr 2026 um 0,4 % gegenüber Vorjahr. Im zweiten Quartal lag es dagegen 2,1 % darunter. Diese vorläufigen VAE-Werte sind weder ein Dubai-BIP noch Q3-Daten. [3]

Bei den Tourismusdaten ist besondere Vorsicht erforderlich: Die im Bericht genannten 7,84 Millionen Besucher für Jan–Sept sind eine lineare Hochrechnung aus Jan–August. Sie sind kein veröffentlichter Sept-Istwert und wurden nicht saisonbereinigt. Die weitere Entwicklung bleibt insbesondere für Ferienwohnungen relevant. [1, 4]

Quellen: [1] Bericht S. 2; [2] Emirates 24|7 unter Berufung auf DDSE; [3] FCSC via WAM; [4] DET via WAM.

Verkäufe: Jan–Sept, Q3 und Sept

Das kumulierte Bild fällt schwächer aus als 2025. Im dritten Quartal und im Sept waren die Rückgänge gegenüber den jeweiligen Vorjahreszeiträumen noch ausgeprägter.

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Sept ist Teil von Q3, Q3 ist Teil von Jan–Sept. Die Zeilen dürfen nicht addiert werden.

Registrierungszeitpunkte, neue Projektstarts und ein anderer Mix aus Objekten können die Werte beeinflussen. Der Rückgang des gesamten Verkaufswerts bedeutet insbesondere nicht, dass identische Immobilien im gleichen Umfang billiger geworden sind.

[1] Bericht S. 3–4; gespeicherte DXB-Interact-Auswertungen. Berichtseigene Ursacheninterpretationen sind keine quantifizierte Zerlegung des Rückgangs.

Immobilienpreise richtig lesen

Der Median-Kaufpreis lag Jan–Sept bei 1.422.000 AED und damit 10,6 % unter Vorjahr. Gleichzeitig stieg der Median-Flächenpreis von 1.640 auf 1.720 AED/sqft, also um 4,9 %. Das ist kein Widerspruch: Größe, Lage und Art der verkauften Objekte verändern die Gruppenwerte.

Im dritten Quartal lag der Median-Flächenpreis mit 1.680 AED/sqft dagegen 1,8 % unter dem Vorjahreswert von 1.710 AED/sqft. Der Sept-Berichtswert von 1.650 AED/sqft lag 2,4 % unter 1.690 AED/sqft; dessen Aggregationsart ist im Bericht nicht abschließend bestätigt.

Auch Erst- und Weiterverkäufe unterscheiden sich: Bei Apartments sank der Sept-Median-Flächenpreis im Erstverkauf um 4,8 %, im Weiterverkauf stieg er um 1,5 %. Bei Villen betrugen die Veränderungen +3,5 % beziehungsweise −2,0 %. Erstverkauf ist dabei nicht gleichbedeutend mit Off-Plan.

Wer konkrete Objekte vergleicht, sollte deshalb möglichst ähnliche Einheiten im selben Umfeld heranziehen. Einen Überblick bietet unsere Immobilienauswahl in Dubai.

[1] Bericht S. 1, 3, 4 und 6. Mediane sind keine Durchschnittswerte und kein Preisindex identischer Objekte.

Ready und Off-Plan im Vergleich

Off-Plan-Verkäufe machten im Bericht rund 70,9 % der Verkäufe Jan–Sept aus, fertiggestellte Immobilien rund 29,1 %. Gegenüber 2025 gingen die Verkaufszahlen beider Segmente zurück.

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Methodischer Hinweis: Die Ready-/Off-Plan-Zählwerte wurden im Ausgangsbericht durch proportionale Verteilung kleiner Restzahlen an die Gesamtreihe angepasst. Es sind redaktionell abgestimmte Werte, keine unveränderten DXB-Originalzählungen.

Für Käufer unterscheiden sich die Prüfaufgaben: Bei Ready sind unter anderem Zustand, laufende Kosten und bestehende Mietverhältnisse wichtig. Bei Off-Plan gehören Bauträger, Baufortschritt, Übergabetermin und Zahlungsplan dazu. Unsere Beratungsleistungen rund um den Immobilienkauf helfen bei der Einordnung.

[1] Bericht S. 5. Alle Veränderungen gegenüber dem gleichen Vorjahreszeitraum.

Langzeitvermietung: Verträge und Mieten

Jan–Sept wurden 278.055 neue Mietverträge registriert, 7,3 % weniger als 2025. Die Zahl der Verlängerungen sank um 1,6 % auf 345.996. Die durchschnittliche registrierte Jahresmiete neuer Verträge stieg zugleich auf 58.000 AED (+11,8 %), bei Verlängerungen auf 62.000 AED (+3,3 %).

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Diese Zahlen beschreiben registrierte Verträge und Bruttomieten. Sie sind weder die Zahl eindeutig verschiedener Wohnungen noch ein Maß für die Nettorendite. Ein anderer Mix der vermieteten Objekte kann Durchschnittswerte verändern.

[1] Bericht S. 7; DXB Interact, Abruf 09.10.2026. Q3 und Sept sind überlappende Zeiträume.

Kurzzeitvermietung und längere Aufenthalte

AirDNA beschreibt eine Verlagerung von touristischen Kurzaufenthalten zu Aufenthalten ab 28 Nächten. Im April sank der Umsatz mit Kurzaufenthalten gegenüber Vorjahr um 68,2 %. Bis August hatte sich die Lage teilweise erholt, der Umsatz beider Aufenthaltssegmente zusammen lag aber noch 23,1 % unter Vorjahr. [5]

Für Eigentümer zählt deshalb eine belastbare Kalkulation aus realistischen Erlösen und allen Kosten. Längere Aufenthalte können eine Alternative sein; sie gleichen schwächere Einnahmen jedoch nicht automatisch aus.

Die öffentlich ausgewerteten Ist-Daten reichen hier bis August 2026. Vorausbuchungen für Sept und spätere Monate sind kein nachgewiesenes Monatsergebnis. Umsatz ist keine Rendite.

[5] Bram Gallagher, AirDNA, 30.09.2026; [1] Bericht S. 10. Eigenständige Zusammenfassung, keine Übernahme der Originalgrafiken.

Zehn ausgewählte Apartmentlagen

Die Lageanalyse zeigt, warum ein Gesamtmarktwert für eine Kaufentscheidung nicht genügt. Die folgende Auswahl betrifft ausschließlich Apartments im Zeitraum Jan–Sept und ist nicht gleich abgegrenzt wie der gesamte Immobilienmarkt.

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In neun der zehn Lagen sank die durchschnittliche Jahresmiete neuer Verträge. Das steht neben dem Anstieg im anders zusammengesetzten Gesamtmarkt. Aus einem gestiegenen Kaufpreismedian folgt außerdem keine entsprechende Wertsteigerung jeder einzelnen Wohnung.

[1] Bericht S. 9; DXB Interact, gespeicherter Abruf 09.10.2026. Veränderungen gegenüber Jan–Sept 2025. Keine Renditeberechnung durch Division nicht vergleichbarer Gruppenwerte.

Finanzierung, Zinsen und Euro-Wechselkurs

Der im Bericht verwendete 3-Monats-EIBOR lag Ende Sept bei 4,32 %, 0,47 Prozentpunkte über August. Er ist ein Referenzzins, kein vollständiges Kreditangebot. Bankmarge, Gebühren, Eigenkapital und individuelle Kreditbedingungen kommen gegebenenfalls hinzu. [1, 6]

Die Zahl der Hypothekenregistrierungen lag in Q3 bei 12.311 (−7,8 %), im Sept bei 4.038 (+6,5 %). Solche Registrierungen können auch Refinanzierungen ohne Eigentümerwechsel enthalten. Sie dürfen nicht mit der Zahl finanzierter Immobilienkäufe gleichgesetzt werden.

Der berechnete Euro-Referenzkurs betrug am 30.09.2026 rund 4,17012 AED je Euro. Ein schwächerer Euro verteuert einen unveränderten AED-Kaufpreis für Euro-Anleger. Umgekehrt ergeben unveränderte AED-Mieteinnahmen bei der Umrechnung mehr Euro. Bankspreads und Gebühren sind in diesem Referenzkurs nicht enthalten. [7]

Wenn ein Aufenthaltsvisum ebenfalls Teil Ihrer Planung ist, lesen Sie ergänzend unseren Ratgeber zu Golden Visa und Investorenvisum. Die aktuellen Voraussetzungen sind im Einzelfall zu prüfen.

[1] Bericht S. 8; [6] CBUAE, Monatsend-Fixing; [7] EZB-Monatsendkurse und CBUAE-Wechselkursparität. Gespeicherte Datenstände des Berichts, keine tagesaktuellen Konditionen.

Ausblick: Chancen, Risiken und Szenarien

Geringere Transaktionszahlen können bei einzelnen Objekten Verhandlungsspielraum eröffnen. Daraus folgt weder ein pauschaler Rabatt noch eine Garantie, dass ein Kauf gerade jetzt günstig ist. Bei Off-Plan sollten Preisnachlässe und Zahlungspläne immer zusammen mit dem Gesamtpreis und den Vertragsbedingungen bewertet werden.

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Die lineare Rechnung verlängert Jan–Sept mit dem Faktor 12/9. Das saisonale Modell überträgt das Verhältnis des Gesamtjahrs 2025 zu Jan–Sept 2025. Beide Verfahren können eine veränderte Marktlage oder neue Ereignisse nur unzureichend abbilden.

Für eine breitere Erholung wären über mehrere Monate stabilere Verkäufe und eine festere Mietnachfrage aussagekräftiger als ein einzelner positiver Monatswert. Geopolitische Entwicklungen, Finanzierungskosten und zusätzliches Angebot bleiben wesentliche Unsicherheiten.

[1] Bericht S. 11. Modellannahmen und Herausgebereinschätzung, keine Rendite- oder Wertzusage.

Persönliche Einschätzung

Autor

Oliver Ehlenz

Dubai Investor · Immobilienexperte · Unternehmer

OLI'S LIFESTYLE AND INVESTMENT

Aus meiner Sicht bietet das gegenwärtige Umfeld Chancen für eine sorgfältige Auswahl und Verhandlung. Entscheidend ist jedoch nicht, ob „Dubai“ insgesamt günstig oder teuer erscheint, sondern ob eine konkrete Immobilie zu den eigenen Zielen, zur Finanzierung und zum realistischen Vermietungskonzept passt.

Sollten sich die Nachfrage und das geopolitische Umfeld stabilisieren, könnten heutige Verhandlungsvorteile abnehmen. Das ist eine bedingte Einschätzung, keine Vorhersage. Ich würde eine Entscheidung deshalb auf belastbare Vergleichsobjekte und eine vollständige Kostenrechnung stützen, nicht auf Zeitdruck.

Persönliche Markteinschätzung, inhaltlich an die Einschätzung von Oliver Ehlenz im Ausgangsbericht S. 11 angelehnt.

Häufige Fragen

Sie überlegen, eine Immobilie in Dubai zu erwerben – mit Visum und Finanzierung?

Gemeinsam ordnen wir Ihre Ziele ein und prüfen, welche Lage, Immobilie und Finanzierung dazu passen. Wir besprechen auch, welche Visa-Fragen separat zu klären sind.

Quellen und Datenstand

1. Auswertung und Einordnung: Oliver Ehlenz, Dubai-Marktbericht September 2026, redaktioneller Stand 18.10.2026. Datengrundlage: DXB Interact sowie die bei den jeweiligen Aussagen aufgeführten weiteren Quellen. DXB-Abruf 09.10.2026, Ergänzungen laut Bericht bis 15.10.2026. Tabellen hier eigenständig gesetzt; spätere Quellenrevisionen nicht übernommen. Ausgangsdaten: DXB Interact, Q3 2026, Q3 2025, September 2026 und September 2025. Die aktuellen öffentlichen Berichtseiten geben die gespeicherten Filterwerte nicht vollständig aus. Die eigene Auswertung ist kein Ersatz für diese ursprünglichen Datenquellen.
2. Ahmed Al-Sherbini / Emirates 24|7: Dubai population hits 4.8 million in September 2026, 29.09.2026, unter Berufung auf DDSE; detaillierte Zahlen gemäß gespeicherter Berichtsfassung.
3. FCSC via WAM: UAE economy reaches AED961.9 billion in H1 2026, 09.10.2026; vorläufige reale BIP-Werte der VAE, nicht Dubai/Q3.
4. DET via WAM: Dubai’s tourism sector records highest visitor numbers since February as Arabian Travel Market 2026 opens, 13.09.2026. Tourismus Jan–Sep ist eine Hochrechnung aus Jan–Aug, kein September-Ist.
5. Bram Gallagher / AirDNA: Dubai Turns to Medium-Term Rentals as War Cuts Short-Term Demand, 30.09.2026. Historische Ist-Auswertung bis August, Vorausbuchungen separat; paraphrasierte Zusammenfassung, keine kopierten Grafiken.
6. Central Bank of the UAE: EIBOR Rates; gespeicherte Monatsend-Fixings aus dem Ausgangsbericht. Automatisierter Zugriff beim Entwurfscheck eingeschränkt.
7. Europäische Zentralbank: EXR.M.USD.EUR.SP00.E und CBUAE: Exchange Rates. EUR/USD-Monatsendkurs × 3,6725; gespeicherter Abruf 15.10.2026, ohne Bankspreads und Gebühren.

Aktualisierungsdatum

Redaktioneller Berichtsstand: 18. Oktober 2026 · Veröffentlicht: 19. Oktober 2026 · Quellen-/Linkprüfung: 19. Oktober 2026.

Autor / Ansprechpartner

Oliver Ehlenz · OLI'S LIFESTYLE AND INVESTMENT
Zum Kontaktformular · E-Mail: info@olis.lifestyle

Informations- und Risikohinweis

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine auf Ihre Situation zugeschnittene Anlage-, Finanzierungs-, Rechts-, Steuer- oder Immigrationsberatung und ist keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf. Daten, Mediane und Durchschnittswerte beschreiben unterschiedliche Objektgruppen und sind keine Zusage für die Entwicklung einer einzelnen Immobilie. Hochrechnungen und persönliche Einschätzungen sind keine garantierten Prognosen. Immobilieninvestitionen sind mit Risiken bis hin zum Verlust des eingesetzten Kapitals verbunden. Rendite, Vermietung, Finanzierung und Visumerteilung werden nicht zugesichert. Datenstände, Gebühren, Konditionen und behördliche Anforderungen können sich ändern; aktuelle Originalunterlagen und individuelle Voraussetzungen sind vor einer Entscheidung zu prüfen. Zwingende gesetzliche Ansprüche bleiben unberührt.